דני ויעל הם בעליה של דירת 4 חדרים בהרצליה. הדירה מושכרת על ידם ומשמשת לצרכי הכנסה נוספת וחיסכון לפנסיה. במשך שנים הושכרה הדירה לזוג צעירים, לשביעות רצונם של דני ויעל, אך לפני כחצי שנה התפנתה הדירה. כעבור זמן קצר יחסית הושכרה הדירה על ידם לרפי, בחור צעיר בשנות ה- 30 לחייו, עובד בתחום ההיי-טק. כבר בפגישה הראשונה רפי עשה רושם של שוכר טוב מאוד. הוא הציג תלושי שכר נאים, הביא שני ערבים ונתן להם ערבות בנקאית על סך 20,000 ₪ כדי להבטיח את התחייבויותיו לפי החוזה.
בחודשים הראשונים שכר הדירה שולם כסדרו.
והנה, לאחר כ- 4 חודשים רפי הפסיק לשלם את שכר הדירה תוך שהוא ממשיך להחזיק בדירה.
יעל ודני פנו אליו והוא סיפר להם שפוטר מעבודתו אבל "זה עניין זמני עד שימצא עבודה חדשה". הוא ביקש התחשבות. בהמשך כאשר לא שילם את שכר הדירה סיפר להם שנקלע לקשיים כלכליים ושהוא צריך "עוד קצת התחשבות" כדי שיוכל להתארגן על דמי השכירות.
בתחילה דני ויעל הסכימו אך אחרי שעברו מספר חודשים ללא שכר דירה הם הבינו שהמצב לא טוב, שרפי מתעתע בהם והחליטו לפעול נגדו משפטית.
דני ויעל פנו למשרדי לקבלת סיוע משפטי.
השוכר המפר אינו מסיג גבול ובמקרים רבים יש קושי לסלקו
מקרים של הפרת חוזה השכירות ע"י השוכר הינם נפוצים לצערנו.
הבעייתיות המשפטית העיקרית הנובעת ממצב זה הינה בין השאר העובדה שהשוכר איננו נחשב במרבית המקרים "מסיג גבול" בדירה. על כן בעלי הדירה לא יכולים לסלק אותו פיזית מהנכס ואין סעד מיידי.
כך נגרמים לבעלי הדירה נזקים משמעותיים ותחושת תסכול גבוהה. נוצר אצלם חשש ממשי שמא השוכר "יתקע" בנכס, לא ייצא ממנו, וימנע מבעליו החוקיים את האפשרות להפיק הכנסות למשך זמן לא ידוע, ואולי (לעתים) אף יחבל בנכס.
חוק המקרקעין אינו מקנה לבעל הדירה כוח משפטי לסלק את השוכר לאלתר, כפי שהיה בעל דירה נוהג במקרה של פולש מסיג גבול. בהקשר זה נאמר בתמצית, שסעיף 18 לחוק המקרקעין מאפשר לבעל הזכויות במקרקעין להשתמש "בכוח במידה סבירה" כדי להוציא את האדם שתפס את המקרקעין שלא כדין, ובלבד שהדבר נעשה בתוך 30 יום ממועד התפיסה או שלילת השליטה שלא כדין.
כאשר יש זיקה קניינית בין מסיג הגבול לנכס (ובהקשר זה חוזה השכירות יוצר זיקה כזו בין השוכר לנכס) נוצר קושי להגדיר את התפיסה כלא כדין ולכן קשה להפעיל סעד עצמי של פינוי השוכר, ונקיטת צעדים כאלה עלולה להעמיד את בעלי הנכס בפני עבירה פלילית ותביעות אזרחיות.
כל שימוש בכוח לצורך פינוי הנכס, גם אם הפלישה נעשתה אליו והתגלתה בתוך 30 יום, כאמור, נעשה רק דרך משטרת ישראל. במקרה כזה יש להגיש תלונה ובקשה לסלק את מסיג הגבול מהנכס ולהחזיר את החזקה לידי בעלי הזכות החוקית (אגב יצוין שהסגת גבול הינה גם עבירה פלילית).
ואולם, במקרה שמדובר בשוכר שהוקנו זכויות חוזיות בנכס, שונה המצב.
השוכר זכאי להחזיק בנכס על פי חוזה התקשרות עם בעלי הנכס בתקופת השכירות, וכל עוד הוא מקיים את הוראות החוזה.
במקרה של הפרה את חוזה השכירות יהיו בעלי הנכס, במקרים רבים, זכאים לסלק את ידו של השוכר מהנכס לפי הוראות החוזה, אך לא יוכלו לעשות זאת כ"סעד עצמי" (כמו בפלישה).
לכן יהיה צורך במעורבות של בית המשפט לסילוק השוכר.
הגשת תביעה לפינוי מושכר
תביעה לפינוי הנכס המושכר הינה הליך משפטי קצר יחסית.
התביעה מוגשת ע"י בעלי הנכס ומתברר תוך מספר חודשים (אם מתברר עד תום).
בסוף ההליך ובהנחה שהתביעה תתקבל, צפוי בית המשפט להורות על הוצאת השוכר מהנכס.
מאחר ומדובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין, רצוי שבעלי הנכס יהיו מיוצגים בו בבית המשפט ע"י עוה"ד שבקי בדיני החוזים ושתחום עיסוקו המרכזי הינו ליטיגציה (אמנות הייצוג בבתי משפט). תביעה כזו שמנוהלת בצורה מקצועית וראויה תחסוך לבעלי הנכס הרבה כסף, זמן יקר, ועשויה למנוע מהם את הגדלת הנזקים שנגרמים בשל השוכר הסורר.
פעמים רבות לאחר שהוגשה תביעה לפינוי המושכר ישכיל השוכר להתפנות בהקדם מהדירה, במקום לנהל הליך משפטי יקר מול בעלי הדירה. כך הוא צפוי לחסוך מעצמו הוצאות כספיות משמעותיות (לרבות חיוב בשכ"ט עוה"ד והוצאות משפט לחובתו).
שוכר שיפנה את הדירה מרצונו, לאחר הגשת תביעה, יאפשר לבעלי הדירה להשכיר אותה לשוכרים אחרים, וכך להקטין את הנזקים.
עדיין ישנם גם מקרים שבהם השוכר אינו מפנה את הנכס מרצונו, לאחר הגשת התביעה, ואז אין מנוס מלנהל את מלוא ההליך המשפטי עד לקבלת פסק דין על פינויו.
פסק דין לפינוי מושכר
פסק דין לפינוי מושכר יש לבצע דרך לשכות ההוצאה לפועל (רשות האכיפה והגבייה). גם הליך כזה דורשת מיומנות וידע מקצועי ולכן מומלץ שהדבר ייעשה ע"י עוה"ד שבקי בנושא. בנוסף להליך המשפטי לפינוי המושכר ניתן לנהל הליך משפטי כנגד השוכר בגין הנזקים הכספיים שנגרמו לבעלי הנכס.
הגשת תביעה לגבי הנזקים הכספיים (אחרי סילוק ידו של המפר)
הנזקים הכספיים שנגרמים בשל הפרת חוזה השכירות יכולים להיות מגוונים וכוללים.
כך למשל, נזקים בשל אי תשלום שכר הדירה לתקופה קצובה ; אי תשלום חובות לרשות המקומית ו/או לגורמים אחרים בקשר לדירה; פיצוי על נזקים פיזיים שנגרמו בדירה ועוד. יש מקרים שבהם ניתן לחלט את הערבויות. קשת המקרים והאפשרויות רחבה וכל מקרה לגופו.
במקרה של דני ויעל הוגשו שתי תביעות במקביל. האחת נגד רפי לפינוי המושכר והשנייה נגד רפי והערבים שנתן בחתימת חוזה השכירות כדי לקבל פיצוי על הנזקים הכספיים. זמן קצר לאחר הגשת התביעות פינה רפי את הדירה, עוד לפני בירור מלא ופסק דין, ואפשר ליעל ודני להשכיר את הדירה לשוכרים חדשים ולצמצם את נזקיהם. בנוסף, הצדדים הידברו והגיעו להסדר על הנזקים הכספיים ותשלום חוב השכירות.
*
לסיכום, סילוק ידו של שוכר מהנכס הוא עניין מורכב ומחייב קבלת ייעוץ פרטני. כל ההחלטה על מהות התביעה והמסלול הנכון שלה בבית המשפט צריכה להיבחן על פי הנסיבות והמקרה הספציפי, והיא בעלת תוצאות שונות.
מומלץ לכל בעלי הדירות ונכסי המקרקעין לסוגיהם (חנויות, משרדים, מגרשים וכיוצ"ב) במקרה של הפרת חוזה השכירות ע"י השוכר, לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעוה"ד שבקי בדיני החוזים ושתחום עיסוקו המרכזי הינו ליטיגציה. עוה"ד כאמור יוכל להדריך את בעלי הנכס בדבר הכלים המתאימים להם, ויסייע להם להגיע לתוצאה המשפטית הרצויה במהירות האפשרית.
הבהרה: הכתוב מתייחס לשני המינים כאחד, וכל האמור בלשון זכר מתייחס גם לנקבה ולהפך. כל האמור בלשון יחיד מתייחס גם לרבים ולהיפך. מאמר זה מהווה מידע כללי בלבד, ואיננו מהווה תחליף לייעוץ פרטני ו/או לצורך בקבלת חוות דעת מסודרת בכל מקרה, לרבות מבחינה משפטית. משרד עוה"ד עדי טל ו/או עורכי הדין בו ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה, לכל תוצאה בשל השימוש באמור לעיל. אין להעתיק לשכפל, להפיץ, לפרסם או להשתמש בכל דרך אחרת את האמור לעיל אלא אם כן נתנה לכך הסכמה בכתב ומראש.